在惠州的不少樓盤，都可以看到巨型廣告條幅上書寫著"N+1"戶型、“買房送一房”這些內(nèi)容。即便是沒有拿"N+1"戶型作為售賣噱頭的開發(fā)商，其在售樓盤也都有類似送面積的產(chǎn)品，并作為“搶手戶型”推薦給消費(fèi)者。江北一在售樓盤就將80多平方米的2+1戶型作為了其主力戶型進(jìn)行銷售。

 

“N+1”戶型在惠州如此普遍，那么開發(fā)商為何這么“大方”，說送就送呢?贈(zèng)送的那間房子又為何不計(jì)入購(gòu)房面積呢?

 

何為“N+1”?

 

所謂的“N+1”戶型，是贈(zèng)送面積的一種手段。簡(jiǎn)單而言，“N”就是房產(chǎn)證上你所購(gòu)買的房間數(shù)，“1”則是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)空間。關(guān)于“1”這個(gè)房間，消費(fèi)者購(gòu)買的房子面積只有支付了房款購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)部分，開發(fā)商所謂的贈(zèng)送面積并沒有計(jì)入購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)范圍，購(gòu)房者只有使用權(quán)。

 

“N+1”戶型就是在產(chǎn)品報(bào)建的時(shí)候房子之間形成漏空，在這些漏空上搭建承重梁，或者是拉高一層空間的高度，進(jìn)行分隔。當(dāng)產(chǎn)品接受完規(guī)劃驗(yàn)收之后，再將這些漏空區(qū)域封閉起來，就形成所謂的贈(zèng)送的一個(gè)房或者是將拉高的空間隔起來形成兩層的設(shè)計(jì)。

 

除了“N+1戶型”，入戶花園、內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)、臥室飄窗等都是普遍的贈(zèng)送面積形式。但是送露臺(tái)送入戶花園，其實(shí)不是送，法律規(guī)定露臺(tái)和入戶花園計(jì)算一半的面積，但這個(gè)“1”的送法就不同，其實(shí)這就是一個(gè)正常的房間，只是在竣工驗(yàn)收之前沒有安窗戶沒有做樓板(但是有梁架)。

 

“N+1”的誘惑

 

對(duì)于消費(fèi)者而言，贈(zèng)送1間房子的“誘惑”無疑是難以拒絕的。有已經(jīng)購(gòu)房的市民告訴記者，“N+1”之所以廣受青睞，其優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。

 

首先，通過贈(zèng)送面積擴(kuò)大實(shí)際使用空間，實(shí)際房屋單價(jià)就被攤保其次，稅費(fèi)、物管費(fèi)等費(fèi)用按建筑面積計(jì)算，贈(zèng)送的面積可以減少居住成本。

 

“N+1”戶型對(duì)開發(fā)商而言也是產(chǎn)品獲得市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)手段。同一個(gè)區(qū)域，“N+1”的項(xiàng)目肯定會(huì)得到更多的市場(chǎng)關(guān)注。價(jià)格方面，開發(fā)商送的面積價(jià)格一般相對(duì)要低。因?yàn)殚_發(fā)商在送面積上只涉及建筑成本，只要把建筑成本攤到價(jià)格里就行了。所以，購(gòu)房者如果買了贈(zèng)送面積多的房子，就相當(dāng)于用更低的價(jià)格，買到了更多的使用面積。

 

因此，即便是沒有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者也樂于接受贈(zèng)送面積，因?yàn)檫@些空間在自己房子內(nèi)部，雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但絲毫不影響使用。

 

“N+1”戶型對(duì)于消費(fèi)者的誘惑著實(shí)很大，但有市民認(rèn)為，世上沒有免費(fèi)的午餐，這種“誘惑”只是開發(fā)商一種經(jīng)營(yíng)手段而已。

 

首先，如果小區(qū)房子都是“N+1”的話，無疑增大了分?jǐn)偯娣e，最終由購(gòu)房者埋單。

 

其次，產(chǎn)權(quán)證書是不計(jì)入該“1”的房間面積，該房屋購(gòu)買者沒有擁有產(chǎn)權(quán)。從法律意義上說，該“1”的房間屬于違法搭建。若整棟樓都是N+1的話，則暫時(shí)沒有糾紛，若不是的話，該棟樓房的其他業(yè)主可以主張N+1的業(yè)主侵占公共面積(公共產(chǎn)權(quán))違法搭建而要求相關(guān)部門拆除。

 

再次，開發(fā)商僅口頭上答應(yīng)送，不敢寫進(jìn)購(gòu)房合同里。真正意義上送應(yīng)該是寫進(jìn)合同里并擁有產(chǎn)權(quán)，否則不過是開發(fā)商打政策擦邊球吸引購(gòu)房者而已。

 

最后，若購(gòu)房者計(jì)算套內(nèi)面積的單價(jià)比同地段同檔次樓盤的套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)低或一樣的話，則同樣的錢買到雖沒有產(chǎn)權(quán)但有暫時(shí)使用權(quán)的房子是有點(diǎn)好處。但若價(jià)格高了，則要思考花高錢多買一間沒有產(chǎn)權(quán)的房間是否理智。

 

此外，購(gòu)房者還應(yīng)該明白房子“送面積”，并不意味著最后便宜，送的面積都是架空的，購(gòu)房者要自己搭建，這部分成本最后折算下來并不便宜，可能還不如沒有送面積的樓盤劃算。

 

“N+1”的問題

 

不論你是走在南壇看路邊的樓盤廣告，還是在博羅無意間瞄到樓體廣告，“N+1”都會(huì)首先躍入眼簾。有的廣告甚至連樓盤名字都很難看到，直接靠“N+1”戶型來吸引路人眼球?？梢?，作為營(yíng)銷的賣點(diǎn)，“N+1”戶型對(duì)消費(fèi)者頗具吸引力。

 

拿“N+1”戶型作為樓盤賣點(diǎn)，在惠州已屢見不鮮。兩年前一些樓盤就已經(jīng)開始通過這樣的方式售賣自己的產(chǎn)品，其中甚至不乏一些大型開發(fā)商。

 

對(duì)于“N+1”戶型及其它送面積的現(xiàn)象，本質(zhì)是變相提高了樓盤容積率。對(duì)消費(fèi)者而言的“送”，不過是開發(fā)商為了獲得溢價(jià)而使用的營(yíng)銷手段而已。

 

有業(yè)內(nèi)人士介紹說，部分偷面積較為厲害的項(xiàng)目，開發(fā)商可以通過偷面積增加20%至30%的可售面積，這些面積基本沒有成本，并且也不用繳納稅費(fèi)，可以說開發(fā)商從中獲利豐厚。一些開發(fā)商把層高拉大、把飄窗做大，不僅可以將其算成建筑面積要購(gòu)房者埋單，還不用為這些“偷來”的建筑面積多交稅費(fèi)。

 

此外，“偷面積”盛行也造成了市場(chǎng)的另外一種負(fù)面效應(yīng)，即戶型設(shè)計(jì)走入歧途。開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)不是考慮戶型的合理性、實(shí)用性，而是考慮如何更大限度地“偷面積”。有些項(xiàng)目所“偷”的面積也不一定非常實(shí)用，如部分“N+1”的戶型改造成單間之后難以完全封閉。

 

如何規(guī)范“偷面積”

 

除了用來做廣告的“N+1”外，其它一些“偷面積”的行為雖然不會(huì)大肆宣傳，但也廣泛存在于惠州的房產(chǎn)市常這其中較常見的包括入戶花園、假?gòu)?fù)式等。

 

入戶花園，就是在報(bào)建的時(shí)候是入戶花園，而購(gòu)房者在實(shí)際使用過程中可以靈活改造，只要不改變樓盤外立面都不屬違規(guī)。這種做法既符合建筑規(guī)劃又提高了實(shí)際的利用率。

 

“假?gòu)?fù)式”就是俗稱的“買一層送一層”，一般出現(xiàn)在公寓中。和很多送面積在平面上增加空間的做法不同，“假?gòu)?fù)式”是向建筑高度要空間。開發(fā)商將層高做到至少4—5米，在驗(yàn)收后通過鋪設(shè)樓板的方式，多加一層。這樣，就在室內(nèi)隔出一個(gè)二樓來。雖然這樣的房子跟標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式比略顯局促，但買一層能獲得兩層的居住空間，買平層能獲得復(fù)式的居住感受。

 

“送面積”的本質(zhì)就是開發(fā)商“偷面積”而后“送”給消費(fèi)者。“偷面積”容易造成市場(chǎng)的不公，循規(guī)蹈矩的開發(fā)商不敢偷面積，一些“鉆空子”的開發(fā)商則借此獲利，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)不是比質(zhì)量而是比誰面積“偷”得多，這顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，受害的最終還是消費(fèi)者。

 

對(duì)于開發(fā)商“偷面積”的行為，廣深等城市已經(jīng)制訂了建筑面積的測(cè)算規(guī)范，對(duì)"N+1"戶型在內(nèi)的“偷”面積行為進(jìn)行遏制。

 

2006年6月29日，深圳市政府發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》，明確規(guī)定，所有的陽(yáng)臺(tái)和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計(jì)入建筑面積，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“實(shí)用”可能，都將計(jì)入建筑面積。

 

而廣州也自2011年6月1日起施行《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》，其中規(guī)定，居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、空中花園、活動(dòng)平臺(tái)等半開敞空間，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。至于其它“偷面積”的行為也都有相應(yīng)規(guī)定。例如飄窗突出外墻結(jié)構(gòu)邊線小于或者等于0.5米且高度(含上下結(jié)構(gòu)厚度)小于2.2米的，不計(jì)算建筑面積。超出上述規(guī)定的，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

 

上述措施即便不能百分百杜絕開發(fā)商“偷面積”的行為，也改變了“N+1”戶型大行其道之風(fēng)。

 

“送面積”不見得是好事

 

律師

 

對(duì)于“N+1”戶型等“送面積”現(xiàn)象，廣東衡仁律師事務(wù)所律師韋世州表示，開發(fā)商“贈(zèng)送面積”是樓市中常見的宣傳噱頭。在一般人看來，受贈(zèng)總歸是好事，但在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主和開發(fā)商為此產(chǎn)生糾紛的也不少。實(shí)踐中，開發(fā)商主要是通過以下幾種方式達(dá)到“贈(zèng)送”給特定的業(yè)主面積：

 

1、開發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的面積按50%計(jì)算;層高低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)，以提高單位面積的使用率，讓購(gòu)房者覺得“物超所值”。其實(shí)這類開發(fā)商的做法，實(shí)際是鉆了“建筑面積計(jì)算方法”的空子，這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營(yíng)銷時(shí)，更是可以將“偷”來的面積“贈(zèng)”給買房者，以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)。

 

2、有些開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來的。具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司，對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造。即在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者“被違規(guī)”，使得房屋實(shí)際使用面積增大。

 

3、有些開發(fā)商對(duì)部分特定業(yè)主所贈(zèng)送的面積，實(shí)際為業(yè)主共有面積。如常見的承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺(tái)、給底層業(yè)主的地下室空間等。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商等于是慷他人之慨，將原屬于共用的部分許給一戶獨(dú)用。只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無法獨(dú)享其利的。

 

開發(fā)商對(duì)所贈(zèng)送的面積往往不具有合法產(chǎn)權(quán)，因此不會(huì)也不可能寫入《房地產(chǎn)證》。而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)。這就意味著開發(fā)商所送的面積并不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益更是無法得到保障。

 

而且無論開發(fā)商贈(zèng)送多少面積，在產(chǎn)權(quán)證上能體現(xiàn)的只是建筑的套內(nèi)面積，也就是說只有套內(nèi)面積的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主所有的，贈(zèng)送面積是不寫入房產(chǎn)證的，對(duì)于這類物業(yè)在轉(zhuǎn)手時(shí)總價(jià)值會(huì)受到一定的影響，但對(duì)于二手房購(gòu)買者來說，很難接受花了錢但有十幾個(gè)平方米不是自己的物業(yè)，所以這類房產(chǎn)在二手市場(chǎng)出售時(shí)并不能賣到與正常面積的房子一樣的價(jià)格。

 

而且由于開發(fā)商加建了“贈(zèng)送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會(huì)有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，調(diào)高容積率需要補(bǔ)交土地出讓金，辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈(zèng)送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補(bǔ)交地價(jià)，導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政收入的流失。