兩招結(jié)合將給房地產(chǎn)市場以致命的打擊

2012年12月21日 08:52
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
國土資源部要求嚴(yán)控“地王”??氐貎r(jià)的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確定價(jià),否則上升趨勢無法逆轉(zhuǎn)。
 
土地價(jià)格反彈迅猛。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示,從總體上看,1~11月,包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市土地出讓金收入為3574億元,與2011年同期相比下降37%。雖然土地出讓金仍處于歷史低位,但同比降幅已連續(xù)9個(gè)月收窄。值得注意的是,11月,十大典型城市土地出讓金收入為663億元,環(huán)比增長23%,同比增長0.4%,創(chuàng)下近16個(gè)月新高;此外,11月十大典型城市土地成交均價(jià)為2580元/平方米,環(huán)比增長18%,同比增長10.1%,創(chuàng)22個(gè)月新高。
 
以行政手段抑制地價(jià)用處不大,有歷史數(shù)據(jù)為證。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相同,在行政調(diào)控下短期下跌,繼之以反彈。十個(gè)典型城市土地出讓金收入,在2010年12月達(dá)到近5年來最高值后,開始進(jìn)入波浪式下行通道,直至今年5月份降至歷史最低點(diǎn),隨后出現(xiàn)波浪式上行的趨勢,今年11月環(huán)比增長超兩成??梢灶A(yù)料,如果不采取強(qiáng)力的行政手段,土地價(jià)格將進(jìn)入新一輪上漲周期。
 
地價(jià)上升的病根未除。抬高土地價(jià)格的正是土地收儲等行政手段,以行政壓行政,存在邏輯怪圈。
 
長期以來,土地已經(jīng)成為最重要的城市化成本支付來源,也是最重要的融資抵押品。國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長劉守英今年在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系90周年慶典上表示:在上一輪城市化的過程中,基本上是一個(gè)土地推動的經(jīng)濟(jì)增長,土地的寬供應(yīng)和高耗費(fèi)是保證高投資的,靠土地的抵押和融資來保證城市化推進(jìn)的過程。
 
根據(jù)國務(wù)院統(tǒng)計(jì)資料顯示,從2000年到2011年間,綜合地價(jià)的水平漲了297%,商業(yè)地價(jià)的水平漲了309%,居住用地的價(jià)格上漲528%,而工業(yè)用地價(jià)格僅提高71%,也就是說我們是長期靠工業(yè)地價(jià)保證工業(yè)化的推進(jìn)。
 
要改變高地價(jià),第一個(gè)手段也是最關(guān)鍵的手段,必須改變以土地城市化為主導(dǎo)的傳統(tǒng)路徑依賴,轉(zhuǎn)而依賴城市的內(nèi)生力量進(jìn)行城鎮(zhèn)化。否則,地方政府通過土地幾級市場之間的差價(jià),通過土地收儲建立地方儲蓄庫的發(fā)展模式不會改變,每隔一段時(shí)間,“地王”現(xiàn)象就會卷土重來。
 
控制地價(jià)的第二個(gè)手段是緊縮貨幣。從宏觀上來看,貨幣緊縮政策包括加息、減少基礎(chǔ)貨幣發(fā)放等手段。由于目前全球經(jīng)濟(jì)低迷、投資性貨幣水漫金山,加息并不是好辦法,減少基礎(chǔ)貨幣發(fā)放與貸款、社會融資總量大幅上升相矛盾,央行只能靠正逆回購進(jìn)行快調(diào)與微調(diào)。換句話說,中國目前不存在大幅緊縮貨幣的客觀條件。
 
所以,只能進(jìn)行局部的貨幣收縮,以收控地價(jià)之效。國土資源部建議采取的手段中,包括“提高付款難度”,這一方法以前也曾經(jīng)用過,收到較好的效果。2009年12月,財(cái)政部、國土資源部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》稱,今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過1年。與通常首付款只繳納20%,繳納土地價(jià)款分隔數(shù)年,甚至要靠銷售回款支付土地款的方式,貨幣緊縮一倍以上,對于房地產(chǎn)開發(fā)商是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
 
如果取消預(yù)售房制度,房地產(chǎn)市場最大的資金鏈條將會被切斷,取消預(yù)售房如果與土地款一年內(nèi)全部繳納相結(jié)合,對于過熱的房地產(chǎn)市場將是致命打擊。
 
12月18日,國土資源部召開2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況新聞通氣會,國土資源部土地利用管理司司長廖永林提出的措施中,包括對總價(jià)較高的地塊,實(shí)行分割處理,劃為多宗地供應(yīng);靈活使用多種競價(jià)方式;對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊,選用“競地價(jià)、競配建”等多種競價(jià)方式,或招標(biāo)出讓,或提高付款難度,通過交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用;進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件。
 
上述手段中將高地價(jià)地塊切割處理,蛋糕還是那么大,價(jià)格還是那么高,不過是切細(xì)了讓人觀感良好一些;暫停“地王”交易也值得商榷,合法交易為什么不能進(jìn)行?
 
利器藏而不用,也許是擔(dān)心房地產(chǎn)市場被追魂奪命,影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,影響地方財(cái)政大計(jì)。 
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