貸款百萬，每月少還150元， 但專家提醒：已享受優(yōu)惠利率者，不適合提前還貸。
兩次降息房奴不急提前還貸
每年年底，房奴們都急著提前還貸，但是今年，這個熱度被降息冷卻了下來。21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，二手房申請?zhí)崆斑€貸的人數(shù)同比降了一成。而專家也表示，已經(jīng)享受了優(yōu)惠利率或者閑錢有更好的投資渠道的購房者不必著急提前還貸。
今年提前還貸少一成 貸款百萬每月少還150元
臨近歲末，不少借款人又開始琢磨著要不要提前還清欠銀行的錢。
“我貸款了26萬，20年還款，每個月還款1835元，最近利息下調(diào)了，如果我提前還款，劃算嗎？”這樣的話題在網(wǎng)上的業(yè)主論壇中層出不窮。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)分析師張磊介紹，提前還款的情況每年都會出現(xiàn)，基本都會從10月份開始，提前還款的客戶逐步增多。但是比起去年，今年提前還款的客戶數(shù)量還是有所減少的，大約下降了10%左右。
記者了解，前幾天加息進入快車道時，每年年底都有大批“房奴”選擇提前還貸，因為第二年的元月，每月按揭將按照最新的利率來計算，也就是說每月按揭要增加。但今年已經(jīng)兩次降息，提前還貸行情自然不可同日而語。
拿貸款100萬，20年還清為例，降息前，基準利率為6.8%，降息后為6.55%，那么到明年一月，購房者每月少還148元。如果是二套房貸，利率差更明顯，每月按揭減少的額度也就越大。
“老百姓都愿意盡快還清貸款，年底略有積蓄則盡量安排，但今年年內(nèi)有兩次降息，從明年開始，房貸將執(zhí)行降息后的利率，房貸利率更“便宜”了，還款動力沒有利率高的時候那么強烈。”張磊解釋。
三類人不適合提前還貸
雖然提前還貸可以少還一部分利息，但是提前還貸未必真的劃算，是否合適提前還貸要按具體情況進行分析。目前接近年末，利率或?qū)㈦S時調(diào)整的局面下，如果把握投資機會，巧用資產(chǎn)組合，仍然可以取得不錯的收益，而有些收益完全可以超越房貸利率，因此21世紀不動產(chǎn)分析師張磊建議，有三類情況并不適宜提前還貸。
享受利率優(yōu)惠政策的客戶，提前還款意義不大。由于已享利率優(yōu)惠，即便利率調(diào)整，前后月供之差也不會超過百元，因此不需要提前還貸。
還款資金影響其他投資，且投資收益率高于利息的。比如短期內(nèi)有收益項目可投資的人群，如果這時候?qū)㈠X都還給了銀行，將白白喪失了賺錢的機會。
等額本息和等額本金還款到中期的客戶，提前還款的意義也不大。因為這部分客戶已經(jīng)還了大部分的利息，所以提前還貸的意義不大。
降息前后的首套、二套房客戶還款變化
貸款額 利率變化 月供 總利息 月供差
商業(yè)貸款
一套房 100萬 7折 降息前 4.76% 6468 552248 93
降息后 4.59% 6375 530043
8折 降息前 5.44% 6845 642807 112
降息后 5.24% 6733 615886
8.5折 降息前 5.78% 7038 689113 120
降息后 5.57% 6918 660433
基準 降息前 6.80% 7633 832015 148
降息后 6.55% 7485 796447
二套房 100萬 1.1倍 降息前 7.48% 8044 930490 164
降息后 7.21% 7880 891090
公積金
一套房 80萬 基準 降息前 4.70% 5148 435513 87
降息后 4.50% 5061 414687
二套房 80萬 1.1倍 降息前 5.17% 5355 485214 97
降息后 4.95% 5258 461818
說明：央行降息前后對比，以商業(yè)貸款100萬、貸款20年計算（公積金最高80萬）（單位：元）
本表格由北京中原市場研究部提供
小貼士：提前還貸的三步程序
第一步：提前還貸必須問清要求
想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個月左右的時間。
第二步：提前還貸文件需要準備好
要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。
如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的客戶和業(yè)主，最好找專業(yè)的擔保機構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風險。
第三步：提前還貸勿忘退保及解抵押
貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。
借款人在辦理貸款時，銀行會辦理抵押登記?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。
借款人要攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣，自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財產(chǎn)。
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