對中國房企而言，融資通路早已收窄，在中國樓市“黃金十年”褪色之后，房地產(chǎn)基金找到了滋生的沃土[最新消息 價格 戶型 點評]，如雨后春筍般崛起，群雄并起但也泥沙俱下。
在第一財經(jīng)《中國房地產(chǎn)金融》雜志與投中集團(tuán)舉辦的“2012全球房地產(chǎn)基金中國峰會上，如何設(shè)立相應(yīng)機(jī)制保護(hù)投資者利益，讓房地產(chǎn)基金步入更加健康的發(fā)展軌道，成為業(yè)內(nèi)熱議話題。
穩(wěn)盛投資管理有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理焦谷認(rèn)為，中國還沒有非常成熟的機(jī)構(gòu)資金，基金管理公司經(jīng)常面對的是高端富人，基金平臺如何自律，保障投資人的知情權(quán)，包括培養(yǎng)投資人對風(fēng)險的意識，都是基金管理公司應(yīng)盡的責(zé)任。
“國內(nèi)目前房地產(chǎn)基金分成三類，第一類是有金融機(jī)構(gòu)背景的，第二類是有開發(fā)商背景的，第三類是相對比較獨立的PE。這三類是目前房地產(chǎn)基金的主流。就開發(fā)商背景的基金而言，優(yōu)點是對項目更了解，對項目的管控能力更強(qiáng)，對全程的操作更有經(jīng)驗，但缺點是缺少獨立性。作為一個開發(fā)商背景的基金管理公司，是不是能夠肩負(fù)起幫投資人管理資產(chǎn)的責(zé)任，是一個考驗。”上海復(fù)地[簡介 最新動態(tài)]共贏股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理丁亞明說。
“開發(fā)商辦房地產(chǎn)基金不是不可以，國際上也不是沒有先例，但一定要明確出發(fā)點的問題。” 建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長李曉東認(rèn)為，開發(fā)商辦基金最突出的問題就是利益沖突，第二就是關(guān)聯(lián)交易的問題。
“開發(fā)商辦基金，是認(rèn)為這個行業(yè)很有吸引力，管理費掙得很舒服，成為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)張？還是因為資金緊張了，希望搞一只基金從外面募錢，通過基金搞融資？出發(fā)點不同，相應(yīng)的制度安排也就不同。”李曉東認(rèn)為。
上海凱龍瑞項目投資咨詢有限公司總裁表示：“其實房地產(chǎn)基金的‘出身’無所謂，關(guān)鍵是機(jī)制怎么設(shè)立，決策投項目的管理人，他的利益是不是跟投資者掛鉤，這一點最重要。如果一個管理團(tuán)隊，做成一個項目就有一筆報酬，這樣的管理人往往會不管項目好不好，都要買。因此機(jī)制設(shè)立的關(guān)鍵是要讓管理層的利益與投資人的利益掛鉤。”
如何讓兩者利益掛鉤，李曉東以實踐為例，“我們的管理團(tuán)隊在基金中也有相當(dāng)大的投資份額，這樣能保證投資經(jīng)理跟投資人的利益掛鉤，這是第一層的，第二層就是GP（基金管理人）的獎金跟基金的業(yè)績是掛鉤的。
外部監(jiān)管的重要性也被提出。“我們的投資決策委員會中有大量外部人員，很多是業(yè)內(nèi)的知名人士，而不是跟公司有直接關(guān)系的。投委會九個席位，其中六席來自外部，管理公司內(nèi)部只占三席。另外，我們也會引進(jìn)一會計師事務(wù)所、托管銀行等外部監(jiān)管力量。外部機(jī)構(gòu)會對基金運(yùn)行的效益進(jìn)行評估，并定期作出信息披露，這樣可以讓投資者對基金運(yùn)行的過程有很好的了解。”李曉東說。
“我們的資金大部分來自于銀行，銀行會有一個風(fēng)險篩查的過程，也會在后期對項目進(jìn)行監(jiān)督。另外，在產(chǎn)品設(shè)計方面，我們在做債股結(jié)合的產(chǎn)品，債的部分會有一定金額的劣后，相應(yīng)地可以保證基金的安全，此外股權(quán)方面的收益，通過創(chuàng)新控制產(chǎn)品的風(fēng)險。”新沃資本控股有限公司董事長朱燦表示。
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