從本世紀(jì)伊始到2003 年前后，國內(nèi)迎來了第一波房貸高潮。由于當(dāng)時(shí)住房貸款期限基本以10 年到15 年居多，因此近期首批“房奴”密集進(jìn)入還清貸款期，翻身成為“高帥富”。一時(shí)間，百般滋味在心頭：不少老房奴在享受著無債一身輕的同時(shí)，更多地被“買少了”、“買小了”等各種后悔煎熬；新房奴以及還未成為房奴的“無房族”則有說不完的“羨慕妒忌恨”。
“房奴的黃金時(shí)代早已結(jié)束。”有業(yè)內(nèi)人士指出， 首批房奴的幸運(yùn)難以復(fù)制， 今年房價(jià)最低的“窗口期”已過， 且未來銀行寬松政策不再現(xiàn)，“事實(shí)上國內(nèi)房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代也已告終”。
首批房奴集中“解套”
住在廣州番禺南奧花園的王女士，是首批房貸族中的一員。2002 年她看中了現(xiàn)在住的150 平方米的房子， 均價(jià)約2600元/平方米，總房價(jià)約40 萬元。當(dāng)時(shí)她具備一次性付款20 萬元的能力， 但經(jīng)過和家人商量，最終選擇了首付10 萬余元，貸款30 萬元。
事實(shí)上，十多年前隨著福利分房全面叫停和各銀行大力推廣房貸業(yè)務(wù)，國內(nèi)出現(xiàn)了第一波貸款購買商品房的高潮。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)房屋總價(jià)多在10 萬元到30 萬元之間，市民貸款額度則多在20 萬元以下，每個(gè)月還款也就在1000 元左右。
目前，首批房貸族正迎來還清房貸的日子。記者了解到，貸款期在十年的目前已基本全部還完貸款， 當(dāng)年辦理15 至20年期限貸款的市民，大多數(shù)也都早已具備了提前還貸的能力，所以許多人都辦理了提前還款手續(xù)。
高房價(jià)時(shí)代難言真正“解脫”
在新房奴和無房族的眼中，首批房奴無疑最值得羨慕，“當(dāng)初買在山腳下，如今卻站上了山頂”。有網(wǎng)友估算，首批房奴的房產(chǎn)普遍已增值數(shù)倍，如今轉(zhuǎn)手一套房要賺100 萬元并非難事。
然而，身為首批房奴的蔡先生卻“吐槽”：“我一點(diǎn)沒覺得自己賺了， 房價(jià)漲了又如何？ 賣出去還能住在哪？ ”他認(rèn)為，自己充其量是比較幸運(yùn)， 解決了居住問題。
蔡先生同時(shí)承認(rèn)，這種幸運(yùn)偶然性占了九成，難以復(fù)制。
有房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，在當(dāng)下高房價(jià)時(shí)代，首批房奴尤其是對(duì)購房用于自住的業(yè)主來說， 難以得到真正意義上的解脫。
一方面，只要沒有最終套現(xiàn)，房價(jià)的飆漲并不意味著財(cái)富增長；另一方面，一旦得以套現(xiàn)則面臨著再度購房，而在如今高房價(jià)泡沫之下，要換房“升級(jí)”，只能選擇再次踏上房奴的征途。
專家視點(diǎn)
知名地產(chǎn)專家韓世同：
與前幾年投資房產(chǎn)可以快速變現(xiàn)和升值不同， 目前在限購政策的約束下， 投資房產(chǎn)包括貸款在內(nèi)的資金成本與獲得的利益相比，空間越來越小，房產(chǎn)已經(jīng)不是非常好的投資品種。
廣州市社會(huì)科學(xué)院院長、研究員李江濤：
第一批住房貸款熱潮后的房子升值， 這讓許多人產(chǎn)生想做“投資型房奴”的想法，這是沒有必要的。因?yàn)殂y行貸款利率和其他因素都在不斷變化，為投資做房奴還是有風(fēng)險(xiǎn)的。
首批房奴“三大悔”
第一悔：錢還早了
在貿(mào)易公司工作的李先生表示，自己在20 世紀(jì)90 年代末購買的房子，當(dāng)年辦理的是15 年期限貸款， 每月只需還1000 多元。他其實(shí)早已具備提前還款的能力，看到銀行開始加息后，早些年就提前還清了全部貸款。
然而現(xiàn)在他卻對(duì)當(dāng)初的決定后悔不迭。“當(dāng)時(shí)哪能想到以后還會(huì)限購？ ”
他感慨，如果能再選擇一次，絕對(duì)不會(huì)提前還貸，而是拿著錢去買多一套房子投資。“就算沒多買套房子，買基金、股票什么的，也總比現(xiàn)在投資的回報(bào)率要高多了。”
第二悔：款貸少了
張女士告訴記者，2002 年她從農(nóng)業(yè)銀行貸了42 萬元，以總價(jià)60 萬元買下了現(xiàn)在住的麗江花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的房子，每月還款3400 多元。“當(dāng)時(shí)向銀行貸款買樓是新鮮事， 身邊的親友都覺得我膽子太大了，因?yàn)橐o銀行的利息太高了”。
她回憶，剛開始還貸的日子的確過得緊緊巴巴， 但不知不覺就熬過來了。
如今， 她最后悔當(dāng)時(shí)膽子沒有再大些，“要是當(dāng)時(shí)敢多貸些款， 就可以買套更大的房子?，F(xiàn)在的房價(jià)如果要換房，只是奢望了”。
第三悔：房買少了
去年剛還清貸款的羅女士，并沒有感到預(yù)期的喜悅，甚至有些沮喪。“我兒子明年大學(xué)畢業(yè)， 過幾年就要成家立業(yè)，那時(shí)候房價(jià)估計(jì)也不便宜。買房投資不敢想，但當(dāng)時(shí)如果咬咬牙，早點(diǎn)為兒子多買一套應(yīng)該沒問題的。”
羅女士無奈地表示，雖然自家房子在賬面上增值了近兩倍，卻無法享受到實(shí)際利好。“以后等孩子要買房，現(xiàn)在住的房子肯定要再賣出去，我們一家又要重新當(dāng)房奴。”最讓她糾結(jié)的是，即便可以自主選擇，她也不知道該寄望將來的房價(jià)高還是低，“如果太低， 現(xiàn)在的房子賣不起價(jià)；如果太高，就算賣了房子也買不起新的”。
三種情況不適合提前還貸
羊城晚報(bào)訊記者劉薇報(bào)道：臨近年末，隨著年終獎(jiǎng)金等的發(fā)放，不少人也醞釀著將房貸進(jìn)行提前償還以節(jié)省利息。然而昨日有招商[簡介 最新動(dòng)態(tài)]銀行理財(cái)師在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)指出，以下三種情況不適合提前還貸。
1、借款人享受七折優(yōu)惠房貸利率
理由： 目前房貸最低只能打八五折，七折利率的優(yōu)惠很難再享受到。對(duì)資金周轉(zhuǎn)不寬裕的貸款人，如果一旦出現(xiàn)資金緊張，很可能再?zèng)]機(jī)會(huì)享受到如此低成本的貸款。另一方面，如按目前5 年期基準(zhǔn)利率七折后計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行利率才4.585%?，F(xiàn)在隨著不少銀行存款利率上浮比例提高以及各種理財(cái)產(chǎn)品的推出， 收益很容易就超出利息成本，因此不提前還貸才是精明之舉。
2、近期還有其他貸款需求計(jì)劃
理由：按照國家目前限購限貸的政策， 如果現(xiàn)在把錢一下子還給銀行，一是可能面臨無法再次申請(qǐng)貸款的難題，還有一種可能是即使再申請(qǐng)貸款成功，利率也可能會(huì)上浮得更高，很難再拿到之前的優(yōu)惠利率。如果是購房，即使歸還了貸款，仍然會(huì)計(jì)入“套數(shù)”。因此，如果還有其他投資需求的借款人，只要投資收益能高于貸款的利息支出，也不建議提前還貸，浪費(fèi)寶貴的房貸機(jī)會(huì)。
3、采用等額本金還款法進(jìn)行按揭的，如果還款期已超過1/3 的購房者
理由： 比如還款期限為20 年，現(xiàn)在已經(jīng)過去了7 年， 就沒必要提前還了。這是由于等額本金還款法負(fù)擔(dān)的按揭是“先高后低”，前幾年中已經(jīng)將本金和利息的大頭還完， 剩余的貸款即便遇到利率上漲， 利息變動(dòng)也不會(huì)特別明顯，提前還貸節(jié)省利息不多，意義也就不大了。
哪種情況適合提前還貸？
對(duì)于未享受打折貸款，甚至利率還上浮的購房者， 手里有閑錢，又無其他較好的投資渠道，可以考慮提前還貸。提前還貸還分為部分提前還和全部提前還，購房者可以根據(jù)自身財(cái)務(wù)情況，并結(jié)合貸款時(shí)和銀行之間所簽署的合同約定進(jìn)行選擇。
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