小區(qū)私搭亂建怎么辦，近年來，小區(qū)業(yè)主私搭亂建行為引發(fā)的糾紛不斷增加，且此類糾紛調(diào)解難度較大，一個(gè)重要原因是相當(dāng)一部分業(yè)主認(rèn)為，私搭亂建者很多，法不責(zé)眾。

 

　　首層業(yè)主自己建房鋪路

　　張某購買了某小區(qū)樓房首層二居室一套，房前有一個(gè)小院。在購房須知和入住合約中明確規(guī)定：凡業(yè)主購買首層樓房的，可獲得小院管理義務(wù)權(quán)，允許業(yè)主在此種植花草、美化環(huán)境，嚴(yán)禁私搭亂建、飼養(yǎng)家畜或改作他用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司有權(quán)拆除。后張某父母在小院內(nèi)建簡易房1間，并在小院南側(cè)開設(shè)院門，將原有的綠地及綠化帶鏟除，鋪設(shè)甬路出入。

 

　　物業(yè)公司以張某父母違反小區(qū)入住合約，在小院內(nèi)私搭亂建房屋、破壞綠化地和堆放雜物等為由將其訴至法院。張某父母對在小院內(nèi)搭建房屋、開門并鋪設(shè)甬路等事實(shí)予以認(rèn)可，但認(rèn)為小區(qū)內(nèi)私搭亂建的情況很多，自己不是第一家，要拆就都拆。最終，法院判決張某父母于判決生效后三十日內(nèi)自行拆除小院內(nèi)搭建的房屋，封閉小院圍欄處開設(shè)的院門，拆除綠地上鋪設(shè)的甬路，并不得在綠化地上堆放雜物。

 

　　專有和共有交界處易被占用

　　近年來，有關(guān)小區(qū)內(nèi)私搭亂建所引發(fā)的糾紛和訴訟不斷增加，涉及到安裝防盜網(wǎng)、封閉露臺、擴(kuò)建房屋、樓頂蓋房、占用樓道、挖地下室、圈占公共綠地等多種情況，此類行為既破壞了小區(qū)公共環(huán)境，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，也給居住條件和房屋安全帶來隱患。

 

　　樓房首層外的空間有些是相對封閉的，有些則是開放式的綠地，這些區(qū)域是小區(qū)業(yè)主的專有部分和全體業(yè)主共有部分的交界區(qū)域，權(quán)利界限相對模糊，導(dǎo)致此區(qū)域內(nèi)容易出現(xiàn)業(yè)主占用小區(qū)共有部分，擅自搭建物體、侵占綠地、放置物品等情形。

 

　　對于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看行為是否有相應(yīng)的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應(yīng)合同約定和管理規(guī)定，再次看是否對其他業(yè)主權(quán)利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意義務(wù)。

 

　　私搭亂建易形成模仿效應(yīng)

　　法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，小區(qū)違章建筑泛濫一是鄰居不愿管，私搭亂建的業(yè)主在施工前往往會與鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，相鄰業(yè)主礙于情面，不愿意出面制止或向有關(guān)部門舉報(bào)。二是物業(yè)不敢管，違章建設(shè)的業(yè)主往往以拒交物業(yè)費(fèi)的方式向物業(yè)公司施加壓力，導(dǎo)致物業(yè)公司不敢對私搭亂建行為進(jìn)行管理。三是城管不好管，私搭亂建行為一般是在業(yè)主自有房屋范圍內(nèi)或鄰近地點(diǎn)施工，私有范圍和共有空間界限不易確定，城管部門僅對城市公共空間享有行政強(qiáng)拆執(zhí)法權(quán)，對業(yè)主私有空間難以進(jìn)入開展執(zhí)法。

 

　　此外，私搭亂建行為很易泛濫，一旦有業(yè)主帶頭施工，其他業(yè)主很容易效仿，導(dǎo)致在同一小區(qū)違章建筑往往具有普遍性，一旦城管部門介入，很容易形成群體性事件，城管部門出于社會穩(wěn)定考慮，難以開展整治工作。

 

　　法官建議

　　一是強(qiáng)化社區(qū)自治管理，推廣業(yè)主委員會管理制度，由業(yè)主委員會通過自治章程實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治管理，推動(dòng)業(yè)主相互監(jiān)督違法違章行為;二是加強(qiáng)監(jiān)督，物業(yè)公司、居委會應(yīng)加強(qiáng)對小區(qū)施工行為的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)有違章建筑施工行為或接到業(yè)主投訴后應(yīng)立即向主管部門匯報(bào);三是建立聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制，相關(guān)部門建立違章建設(shè)治理聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，對私搭亂建現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早治理。