2012年3月30日,贏商網(wǎng)主辦的"商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)第七屆年會(huì)"在廣州翡翠皇冠假日酒店隆重舉行。在會(huì)議期間,沈陽恒盛廣場(項(xiàng)目招商信息)商業(yè)管理有限公司董事長張宏接受了贏商網(wǎng)記者的獨(dú)家專訪。據(jù)悉,目前沈陽恒盛廣場已經(jīng)引入大潤發(fā)(拓展選址信息)、金逸國際影城、蘇寧電器等主力店,還在國內(nèi)首創(chuàng)開設(shè)日本商城,引入特色的日本商品,整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃今年年底或明年年初開業(yè)。張宏表示,沈陽恒盛廣場建成開業(yè)后,將填補(bǔ)沈陽北部沒有大型購物中心的市場空白。
沈陽恒盛廣場商業(yè)管理有限公司董事長張宏接受了贏商網(wǎng)記者專訪
12萬平方米恒盛廣場 打造城北最大shopping mall
沈陽恒盛廣場的投資商是香港上市公司恒盛地產(chǎn),目前,恒盛地產(chǎn)在上海、北京、南京、南通、沈陽等12個(gè)城市,擁有數(shù)十個(gè)發(fā)展至不同階段的項(xiàng)目。沈陽恒盛廣場是由沈陽恒盛商業(yè)廣場管理有限公司具體操作,負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、規(guī)劃、組織設(shè)計(jì)、招商等工作。
沈陽恒盛廣場位于沈陽于洪區(qū)怒江北街陽光尚城四期,占地面積約3萬平方米,建筑面積約12萬平方米,包括地下兩層、地上四層,定位為輻射沈陽北部的中高端購物中心。沈陽恒盛廣場負(fù)二層為停車場,負(fù)一層大潤發(fā)已經(jīng)進(jìn)駐整層,地上一層規(guī)劃為時(shí)尚名品服飾、連鎖餐飲,地上二層規(guī)劃為蘇寧數(shù)碼電器城、兒童主題公園,地上三層特色主題餐飲、電玩娛樂城,地上四層日本商城、大型量販KTV、金逸影城。
據(jù)張宏介紹,沈陽恒盛廣場所處的于洪區(qū)怒江北街原來是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部,現(xiàn)在是沈陽的一個(gè)新興大型居住區(qū),周邊有恒盛陽光尚城、萬科魅力城、萬科四季花城、恒大城、中海城、保利尚林灣、華潤橡等包含10家上市公司的32個(gè)精品住宅集群,在未來,這些樓盤容納新增居民大概有50萬人,這還不包括原有的居民和周邊的企事業(yè)單位。張宏表示,這個(gè)區(qū)域有了巨大的消費(fèi)市場,但是商業(yè)配套,特別是大型商業(yè)配套幾乎是空白,恒盛地產(chǎn)正是看到了市場空間,在2011年就開始動(dòng)工建設(shè)了沈陽恒盛廣場,目前主體結(jié)構(gòu)基本封頂,計(jì)劃在今年年底開業(yè)。
占據(jù)了天時(shí)地利的優(yōu)勢(shì),沈陽恒盛廣場的招商情況也非常喜人。目前,大潤發(fā)、金逸國際影城、蘇寧電器、肯德基、必勝客、屈臣氏、奇樂兒、呷哺呷哺等商家已經(jīng)簽約,已完成70%的招商面積。張宏向贏商網(wǎng)記者介紹,金逸國際影城將在沈陽恒盛廣場打造2座15米高的巨幕影廳,也將是中國首家擁有雙巨幕的影院,還意味著沈陽恒盛廣場將成為該區(qū)域4公里范圍內(nèi)唯一擁有巨幕影廳的商業(yè)項(xiàng)目。而大潤發(fā)超市的進(jìn)駐也將聚攏方圓5公里范圍內(nèi)的強(qiáng)大消費(fèi)力,給周邊的居民提供更加便利的生活。
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沈陽恒盛廣場(項(xiàng)目招商信息)效果圖
國內(nèi)首創(chuàng)打造5000平方米日本商城
談到沈陽恒盛廣場為什么能吸引這么多優(yōu)秀的商家進(jìn)駐,這個(gè)項(xiàng)目有哪些特色呢?張宏表示,首先,恒盛地產(chǎn)在沈陽地區(qū)有一定的品牌影響力,在2005年就在該地區(qū)建設(shè)了陽光尚城項(xiàng)目。其次,沈陽恒盛廣場填補(bǔ)了該地區(qū)大型購物中心的空白,沒有任何的競爭對(duì)手,而且交通很便利,消費(fèi)者就在周邊,不用考慮交通問題。在招商過程中,也沒投入過多的精力和時(shí)間進(jìn)行宣傳,商家經(jīng)過口口相傳,在業(yè)內(nèi)就有了一定的知名度,所以招商也比較順利。
此外,據(jù)張宏介紹,沈陽恒盛廣場和日本駐沈陽領(lǐng)事館進(jìn)行合作,在四樓建設(shè)一個(gè)日本商城,面積約5000平方米,專賣地道的日本商品。將通過日本駐沈陽領(lǐng)事館的牽線搭橋,把日本化妝品、日用品、服飾、食品等特色商品集中在一起,建成非常有特色的日本商城。張宏表示,日本商品城定位的檔次是比較高端,打造出沈陽商業(yè)項(xiàng)目中獨(dú)一無二的特色,恒盛廣場既滿足周邊這些居民的大眾消費(fèi)需求,同時(shí)又打造出自己的特色。
據(jù)統(tǒng)計(jì),沈陽恒盛廣場所在的區(qū)域5公里半徑范圍內(nèi)常住人口70萬,未來3年內(nèi)人口可達(dá)120萬,幾乎是沈陽市最大的居住區(qū),將初具城市規(guī)模。沈陽恒盛廣場建成開業(yè)以后,將解決周邊幾十萬人口的休閑、娛樂、購物等日常生活需求。張宏表示,沈陽市政府也非常重視恒盛廣場,親切地將恒盛廣場親切的稱之為"商業(yè)寶貝",政府也相信在恒盛廣場開業(yè)后,定會(huì)帶動(dòng)整個(gè)沈陽北部的繁華商業(yè)氛圍。張宏也開玩笑說,恒盛廣場的建成開業(yè)將是歷史性的,標(biāo)志著這個(gè)區(qū)域由城鄉(xiāng)結(jié)合部變成了一個(gè)新城市商圈,將終結(jié)了沈城北部無大型集中國際化時(shí)尚購物中心的歷史,是城市多元化、多中心化的復(fù)合產(chǎn)物。
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有的開發(fā)商用住宅地產(chǎn)思維做商業(yè)地產(chǎn)
在近期仲量聯(lián)行發(fā)發(fā)布的《中國新興城市50強(qiáng)》報(bào)告中,沈陽被列入1.5過渡性城市之一,即位于一線城市和二線城市之間的快速發(fā)展的城市,并將沈陽定義為中國北部零售中心,據(jù)統(tǒng)計(jì),在中國50新興城市中,沈陽大賣場和快時(shí)尚品牌的門店數(shù)分別位于第二位和第一位。近兩年,沈陽的商業(yè)地產(chǎn)可以說是群雄逐入,出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集體亮相的情況,如北一路萬達(dá)廣場、華潤萬象城、土耳其星摩爾、新華國際購物中心、裕景中心、佳兆業(yè)、恒隆廣場等。
張宏表示,這么多實(shí)力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入沈陽,因?yàn)樯蜿柦?jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了具備容納多個(gè)商業(yè)中心的階段。在過去,一提到沈陽商業(yè)中心就是中街、青年街等商圈,不過,隨著大型商業(yè)項(xiàng)目的建成開業(yè),沈陽的商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化,已經(jīng)不是過去只有兩個(gè)商業(yè)區(qū)了,像沈陽恒盛廣場(項(xiàng)目招商信息)建成開業(yè)后,會(huì)形成沈陽北部新的商圈,萬達(dá)廣場、新摩爾城開業(yè)后也后在所在區(qū)域形成新的商業(yè)中心。
近年來,不單是沈陽出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮,大部分一、二、三線城市商業(yè)項(xiàng)目都在拔地而起,這背后是有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在張宏看來,住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),有的轉(zhuǎn)型得比較順利,有的需要一定的過程調(diào)整,有的可能會(huì)失敗,這是很正常的規(guī)律。萬達(dá)作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,經(jīng)過多年的發(fā)展,商業(yè)模式越來越成熟,但是萬達(dá)自身也在不斷地調(diào)整和完善。對(duì)于中國未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,張宏認(rèn)為,經(jīng)過幾年的發(fā)展后,商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)有一個(gè)洗牌的過程,有些開發(fā)商能夠生存下來,有的就可能會(huì)被淘汰。
"做住宅的是小學(xué)生,做商業(yè)的是大學(xué)生",商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性,跟住宅地產(chǎn)有很大的不同之處,更加考驗(yàn)企業(yè)的資金、規(guī)劃、招商等能力。張宏表示,商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金要求比較高,需要進(jìn)行長期的投資,回報(bào)比較慢,不像住宅開發(fā)資金回流比較快。張宏將商業(yè)地產(chǎn)和住宅進(jìn)行了對(duì)比,住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)好了,建成了,一次性賣斷之后就可以開發(fā)新的項(xiàng)目;但商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅,項(xiàng)目建成后,把商家招進(jìn)來,還要把項(xiàng)目的人氣等經(jīng)營起來,起碼要有三年的培育期,之后還要進(jìn)行不斷的調(diào)整、完善。
住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后會(huì)面臨很多難題,張宏認(rèn)為,最常犯的錯(cuò)誤是用住宅地產(chǎn)的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。有的開發(fā)商把商業(yè)項(xiàng)目像做住宅一樣,想好做什么,然后就設(shè)計(jì)、建設(shè),建設(shè)完了之后才考慮招商,最后,商家發(fā)現(xiàn),已經(jīng)建好的物業(yè)不能滿足硬件要求,即便這個(gè)項(xiàng)目位置很好,但是有一些硬傷是無法改變的,商家最后只能選擇不進(jìn)駐。正確的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該首先要做好市場調(diào)查,準(zhǔn)確選。這兩步做好了,才能進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中要同時(shí)開始進(jìn)行主力店和次主力的招商,確定后一起研究項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),這樣才能保證商業(yè)項(xiàng)目做好。
在恒盛廣場的招商工作中,最早簽訂的主力店是大潤發(fā)(拓展選址信息)和金逸國際影院,這兩個(gè)主力店對(duì)項(xiàng)目后期的招商舉足輕重,需要先確定下來。此外,超市和影院對(duì)物業(yè)的硬件有很多特殊的要求,必須先跟他們確定工程條件,然后按照他們的要求進(jìn)行建設(shè),這樣雙方才能達(dá)到共識(shí),合作也更加順利。