合伙買房三大注意事項(xiàng)

2012年04月11日 13:51
來源:法律快車房地產(chǎn)法
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  案例:
  張先生與李先生是好朋友,為投資所需,在2007年共同購買了一處200萬元的房產(chǎn),其中張先生出資150萬元 (包括以張先生名義向銀行借款120萬元和現(xiàn)金30萬元),李先生出資現(xiàn)金50萬元,兩人口頭商定銀行借款由張先生負(fù)責(zé)歸還,房屋登記為共同共有。后來,房價漲到360萬元,兩人為了房子的事產(chǎn)生了糾紛,于是起訴到法院。
  類似案例屢見不鮮,司法實(shí)務(wù)中法院審判思路也不盡相同,為避免糾紛,建議合伙買房時要注意以下三點(diǎn)。

  一、弄清共同共有和按份共有的區(qū)別
  共有產(chǎn)權(quán)在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時有兩種方式:一種為共同共有,一種為按份共有。不同的登記產(chǎn)生的法律后果不同,分割方式也不一樣。
  簡單地說,共同共有是不分份額大小的共有,分割時原則上是均分,同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割,除非雙方約定不按出資比例分割。
  所以,如雙方出資不同,就應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榘捶莨灿?,并且將各自所占份額寫清楚。

  二、簽訂書面協(xié)議
  光在產(chǎn)權(quán)登記上注明還不夠,最好還能簽訂一份書面的協(xié)議:寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割,相關(guān)的稅費(fèi)、租金收益、使用、物業(yè)管理費(fèi)等如何承擔(dān)或分享等等,將責(zé)權(quán)利約定明晰。萬一雙方產(chǎn)生糾紛,這份書面協(xié)議將成為解決糾紛的重要依據(jù)。

  三、銀行借款詳細(xì)約定
  實(shí)務(wù)中,對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質(zhì)如何認(rèn)定,法院有不同的理解。有的法院認(rèn)為一方向銀行的借款也屬于該方出資,是通過融資方式的出資;有的法院則認(rèn)為,只有實(shí)際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。筆者另一個案件中,法院將投資總額計(jì)算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和,而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。
  因此,如以一方名義向銀行借款并獨(dú)自歸還,應(yīng)當(dāng)在書面協(xié)議中寫清楚銀行借款是否算一方出資以及將來的分割方式。如以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定款項(xiàng)進(jìn)出的賬戶,每月還款也應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬。有的案件中一方把現(xiàn)金交付給借款的一方來還貸,這在產(chǎn)生糾紛后就難以舉證自己的出資款項(xiàng)了。要在共同投資中避免這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

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