中國指數(shù)研究院28日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月21日至27日監(jiān)測的35個城市中，30城市樓市成交量同比下降，7城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場成交量卻出現(xiàn)小幅回升。周度數(shù)據(jù)的時間跨度偏小，不能精確反映市場動態(tài)，但還是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事實。

 

    樓市調(diào)整具有明顯的區(qū)域次序特征，其實去年，一線城市成交量就已出現(xiàn)大幅下滑，而多數(shù)二三線城市卻大幅增長。進入今年以來，一線城市成交量一直保持低迷態(tài)勢，而多數(shù)二三線城市直至八九月后，才出現(xiàn)成交顯著下滑的情況。具體而言，今年1-10月份同比2010年1-10月，一線城市商品住宅成交量下降13%，而典型二線城市上漲了2%。

 

    從市場消息面，也可反映出這一態(tài)勢。今年10月，上海幾個售樓處因房價下調(diào)三成左右而遭老業(yè)主圍攻，其后北京、深圳亦出現(xiàn)類似事件。而近期，要求補差價和退房的事件，進一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現(xiàn)象：近日，隨著北京通州、昌平房價下降，鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂“城門失火，殃及池魚。而僅僅在幾個月之前，民眾、政府和媒體還為這些地區(qū)房價逆勢快漲而憂心重重，莫不呼吁對之實行嚴(yán)厲的限購和限價措施。

 

    筆者認(rèn)為，影響當(dāng)前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購房者的心理預(yù)期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數(shù)都未實行限購，但房貸緊縮卻是全國“一刀切”的，首付提高、利率上升，對于三四線城市購房人的影響，基本與一二線城市相似；而最重要的當(dāng)屬預(yù)期，隨著一二線城市房價下跌，在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、信息傳播通暢的情況下，三四線的老百姓也不傻，預(yù)期本地房價也會有所松動和下跌，當(dāng)然會有相當(dāng)部分購房人暫停入市，等待觀望。

 

    這也就形成了全國樓市調(diào)整中的區(qū)域差別。當(dāng)然，更深層次的原因，是三四城線城市與一二線城市，中西部與東部相比，經(jīng)濟和樓市發(fā)展水平不同，前者屬于欠發(fā)展或欠發(fā)達地區(qū)，過去幾年房價上漲速度較慢，住宅需求中投資投機性需求比重較低，房地產(chǎn)泡沫較小，房價不會太早、也不會較大幅度的進行調(diào)整。

 

    不妨比較兩組數(shù)據(jù)。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，占全國的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數(shù)據(jù)分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所占比重持續(xù)下滑，而三四線卻越來越大。中國房地產(chǎn)開發(fā)和需求的主戰(zhàn)場，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到三四線城市，恒大、碧桂園、萬科等地產(chǎn)巨頭，正在快速向這些區(qū)域進行戰(zhàn)略布局。

 

    與之相匹配，近三年來，全國商品房銷售金額20強企業(yè)，所占全國商品房銷售總額的比重，由2009年的12%，至2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購房時，應(yīng)更多的關(guān)注這些大品牌的項目，如果購買的是小企業(yè)的樓盤，說不定等你入住后，企業(yè)就已失蹤了，遠不如開發(fā)商自己的物業(yè)公司那樣提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。甚至也可能出現(xiàn)極端情況：房價下跌、資金緊張，個別開發(fā)商破產(chǎn)，老板跑路。近期南京和合肥已出現(xiàn)這類惡性事件，已購房但未交房的業(yè)主可就倒了大霉。

 

    最后，分析一下今年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期，有一個規(guī)律，郊區(qū)先跌價，普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤，絕大部分都是位于郊區(qū)的中小戶型的普通住宅項目，他們針對于自住需求，尤其是剛需一族，降價二成左右就能實現(xiàn)跑量。以上海為例，今年前10個月，上海一房和二房的供應(yīng)面積與成交面積的分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應(yīng)求；三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。北京、深圳亦如此。