萬科引領(lǐng)新一輪降價潮

 

    近期，幾乎每逢周末，各地都會有新的樓盤降價開盤的消息傳出。本周末，上海萬科將引領(lǐng)新一輪降價潮。

 

    據(jù)漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露，上海萬科醞釀旗下樓盤全線降價，以打破華東市場回款不利的局面。因為降價幅度可能超過20%，萬科正在為部分項目辦理新的網(wǎng)上備案價格。

 

    昨天，21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀人曾江證實，萬科尚源項目將于本周六開盤，其中部分面積為79平方米的小戶型價格低至85萬元左右，折合單價約合1萬元/平方米。而根據(jù)中房信集團提供的數(shù)據(jù)，萬科尚源在今年7月以來銷售均價在1.4萬1.5萬元/平方米。若以此計算，新盤降價幅度接近30%。

 

    同時，萬科另一個在上海的樓盤清林徑也將于近期開盤。因為傳出可能降價的消息，昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議，公司一度暫停對意向購房者的看房服務(wù)。據(jù)銷售人員介紹，新開盤價格可能在1.3萬1.4萬/平方米之間，較此前1.65萬元/平方米的均價有近20%的折讓。在針對上海萬科旗下項目是否出現(xiàn)降價問題接受記者采訪時，上海萬科回應(yīng)稱，萬科清林徑項目尚未開盤，售價也未正式公布，公司將根據(jù)市場趨勢合理定價。

 

    “目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識，打折在20%以下根本沒作用。未來折讓幅度可能都在20%以上。”中房信集團分析師薛建雄表示。

 

    價格逼近房企盈虧線

 

    降低后的價格是否已經(jīng)到觸及開發(fā)商的盈虧臨界點呢？根據(jù)本報記者調(diào)查，萬科尚源與清林徑兩個樓盤拿地樓板價分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精裝修成本，以及稅費1500元和財務(wù)成本1000元，上述項目總成本大概1.2萬元1.3萬元/平方米。也就是說，目前兩個項目的特價房源已經(jīng)接近或低于開發(fā)商的建設(shè)成本。開發(fā)商“虧本賺吆喝”的時代正在來臨。

 

    不過，對于大型房企來說，總體來看利潤空間仍然很大。同樣是上述兩個項目，今年以來的別墅銷售價格在2.3萬2.8萬元/平方米之間。以別墅超高利潤率找回公寓“犧牲”的利潤，是很多企業(yè)的策略。另外，萬科在上海其他項目如琥珀臻園、花園小城等項目都是早年拿地項目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高銷售價格超過16000元/平方米。“很多房企公寓類項目利潤率可能超過40%，因此仍有降價空間。”薛建難表示。

 

    同樣存在巨大降價空間的還有一向以低價拿地著稱的上海綠地集團。根據(jù)記者調(diào)查，以綠地集團旗下的濱江豪宅項目“海珀旭輝”為例：2007年底，綠地集團以36.32億元拿下濱江104街坊地塊，最終成交樓板價不到2萬元/平方米，大大低于市場預(yù)期。即便加上2萬元/平方米的建安、裝修和稅費成本，該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項目成本價格仍然只有4萬元左右。但之前上述項目的銷售價格基本在8萬10萬元/平方米，利潤率超過100%。近期，本報記者通過調(diào)查獲悉，綠地可能正在考慮以超乎預(yù)期的折讓幅度推出部分特價房源，其價格可能接近成本。

 

    “慘不忍睹”促房企“救亡圖存”

 

    當(dāng)越來越多的房源接近盈虧底線，房企對大勢的判斷也從其價格策略中體現(xiàn)出來。據(jù)了解，一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報有關(guān)方面的報告中，以“慘不忍睹”來形容10月以來一線城市房企的狀況，并稱動輒30% 40%的降價幅度將對房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言，在中國經(jīng)濟沒有出現(xiàn)重大問題的情況下，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一直堅持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認識到這一形勢，并思考應(yīng)對之策。

 

    昨天，恒大集團發(fā)布前10個月銷售業(yè)績，高調(diào)宣布已完成全年銷售計劃的111.2%，前10個月銷售業(yè)績也大幅超過去年全年。據(jù)了解，恒大前10個月累計合約銷售額778.7億元，同比增長89.2%。累計合約銷售面積1185.6萬平方米，同比增長79.9%。但累計合約銷售均價僅增長5.2%，至6568元/平方米。“恒大是最早認清形勢，以低價跑量回籠資金的企業(yè)。”易居中國主席周忻表示。

 

    不過，在展望未來時，恒大集團主席許家印表示，未來恒大不會再出現(xiàn)如此高速的增長，明年增幅或保持在10% 20%。

 

    這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識。“中國經(jīng)濟逐步進入去房地產(chǎn)化時代，主動擠掉房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟的長期發(fā)展有益。這是大勢所趨。”中南建設(shè)（000961）有關(guān)負責(zé)人表示。

 

    除了調(diào)低增長預(yù)期外，也有部分企業(yè)開始在推進多元化經(jīng)營方面進行更多嘗試。近期，綠地集團[簡介 最新動態(tài)]收購遼寧丹東煤炭深加工項目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷一體化基地，完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破。今年8月，綠地集團投資5億元簽約內(nèi)蒙古晉豐元煤化物流園區(qū)項目。“綠地的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新戰(zhàn)略正在能源領(lǐng)域落實開來。”綠地集團有關(guān)人士昨天表示。