房貸閘門緊收并無道理，由于房價在今年出現(xiàn)報復(fù)性反彈，在住房剛性需求經(jīng)過半年左右的釋放后，市場上投資、投機性購房明顯增加，隨之引發(fā)的個人住房貸款違約明顯增多。包括房貸放松引來的假按揭、簽陰陽合同等都將給銀行帶來巨大風(fēng)險。

　　假按揭

　　表現(xiàn)

　　假按揭指的是開發(fā)商采取虛構(gòu)購房者的形式，向商業(yè)銀行申請貸款，再用貸款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作他用，造成商業(yè)銀行資金風(fēng)險。

　　一種方式是開發(fā)商通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工充當(dāng)購房者，以申請個人商住房貸款為目的購買多套住房。這些購房者僅為開發(fā)商向銀行申請貸款，缺乏還款意愿。由于購房者確實存在，且相關(guān)手續(xù)齊全，欺騙性更強。另一種形式是開發(fā)商虛增購房單價，通過貸款將超過正常成交價格的部分挪用或造成事實上的'零首付'；或者以虛增購房面積的方式簽訂售房合同，擴大貸款總額，降低貸款比例，騙取銀行貸款。

　　1 后果　樓市逆轉(zhuǎn) 銀行將滋生大量不良資產(chǎn)

　　中國不動產(chǎn)投融資大會秘書長盧元強認(rèn)為，在過去幾年中，假按揭的現(xiàn)象一直存在。幾年前，北京、上海、廣州和深圳等城市都出現(xiàn)過鋪天蓋地的“零首付”購房廣告，從開發(fā)商操作角度看，就是假按揭。

　　一位金融研究專家告訴記者：“對于商業(yè)銀行來說，‘假按揭’存在很多危害，從惡意詐騙銀行資金的角度看，會帶來銀行信貸資金的損失，因為一旦騙取銀行資金的詐騙發(fā)生，銀行是最終的受害者；從套取利差收入、獲取銀行信貸資金，但還款有保障等弄虛作假的角度看，實際也存在干擾商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)分類和準(zhǔn)確的風(fēng)險評估，干擾銀行的正常經(jīng)營秩序。一旦樓市逆轉(zhuǎn)，實際上風(fēng)險就由商業(yè)銀行承擔(dān)了，極易形成不良資產(chǎn)。”

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為，其實無論對房管局抑或銀行，要有效避免報低價或報高價，最緊要都是及時更新市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)，保證數(shù)據(jù)的實時性和準(zhǔn)確性。做‘假按揭’影響最大的還是銀行本身，客戶即使斷供，只要房子屬于唯一物業(yè)，該客戶仍可繼續(xù)居住，銀行無法強制客戶搬離居所。就算客戶能搬走，但銀行通過法院查封和拍賣程序，也未必能將之前貸款的損失完全‘回補’，特別是在樓市調(diào)整期內(nèi)?，F(xiàn)在大部分銀行還存有大量的不良資產(chǎn)，就是以往這么多年來‘假按揭’的后遺癥。

　　簽“陰陽合同”

　　表現(xiàn)

　　廣州的張小姐最近以近100萬元成交價在天河購買一套二手房。買賣雙方為少繳稅，張小姐和賣家簽了一份雙方自用的200萬元轉(zhuǎn)讓合同，即“陰”合同，同時又簽了一份《補充協(xié)議》，即“陽”合同，用于交給市建委備案。在“陽”合同里，房屋凈價款被人工縮水為50萬元，剩下的50萬元則被立名為其他設(shè)施、地域補償費和喬遷搬家費。張小姐通過簽訂“陰”合同，省了近2萬元的稅款。

　　2　后果 買賣方均承擔(dān)巨大金錢風(fēng)險

　　在樓價不斷走高的前提下，買家為了能只支付低成數(shù)的首期款和申請高成數(shù)的銀行貸款，往往采取向銀行虛報合同成交價。周峰認(rèn)為，而銀行方面則可能因市場數(shù)據(jù)更新的進度有所滯后,對個別板塊或地段的房價發(fā)展趨勢欠缺實時性的依據(jù)，便有可能通過客戶的高額度、高成數(shù)貸款，一旦樓市出現(xiàn)大調(diào)整，客戶無法償還高額貸款，極易出現(xiàn)斷供的房貸風(fēng)險。

　　此外，廣州至信忠誠律師事務(wù)所律師施臨湘表示，簽訂黑白合同對買賣雙方還存在著其他法律風(fēng)險。如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付房管局簽訂的合同中標(biāo)示的價格，買方將會遭受大額損失。對賣房者而言，如果私下簽訂的“黑合同”約定不明確或不詳細(xì)，賣房者也有可能被買方鉆了空子，只按照“白合同”的價格支付購房款。

　　二次房貸“似緊實松”

　　表現(xiàn)

　　盡管二次房貸聲音不絕，但就目前廣州而言，眾多國有銀行、外資銀行為了搶占貸款市場的份額，對個別客戶申請審批不嚴(yán)，二套或多套房貸還是按照首次置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)去放貸。記者從各大銀行了解到，廣州絕大多數(shù)銀行的二套以上房貸的利率不僅不需上浮10%，而且還可繼續(xù)下浮25%～30%，即利率打7折至7.5折，只不過二次置業(yè)的首付則都要付四成以上了。

　　3 后果　審批客戶資質(zhì)不嚴(yán)埋藏壞賬風(fēng)險

　　有發(fā)展商透露，由于擔(dān)心今后二次房貸政策真正從緊，銀行方面不斷催促開發(fā)商。某銀行房貸部向開發(fā)商提出“過了這個村沒這個店”。同時，銀行按揭審批速度大大加快。有地產(chǎn)人士認(rèn)為，在目前快速辦理按揭的同時，銀行很容易出現(xiàn)審批客戶資質(zhì)不嚴(yán)導(dǎo)致今后風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，如果一旦樓價下跌，由于銀行審批不嚴(yán)，一些實力不夠的買家再次供房可能會出現(xiàn)斷供，銀行也將蒙受巨大損失。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰也認(rèn)為，只要可以借到資金，部分客戶還是愿意入市置業(yè)的。但后繼的支持力量必定越來越弱，樓市調(diào)整也越來越近。而且銀行的這種放貸手段是建立在審批不算很嚴(yán)格的基礎(chǔ)上的，隨時有可能導(dǎo)致申請人還不起貸款的壞帳現(xiàn)象出現(xiàn)。