從一線城市逐漸向二線城市蔓延的地產(chǎn)降價(jià)潮，不僅僅是地產(chǎn)商回籠現(xiàn)金的“過冬”之舉，更預(yù)示著行業(yè)的未來發(fā)展方向：房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)一步告別“畫地為牢、囤地賣樓”的模式，向“不囤地、不捂盤”的快速開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，其結(jié)果是行業(yè)集中度的提高。

    多年來，相當(dāng)多的開發(fā)商采用“囤地賣樓”的

開發(fā)模式，從土地增值中賺取收益，造成低下的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。地產(chǎn)業(yè)因此被某些業(yè)內(nèi)人士揶揄為“手工業(yè)”。

    這種開發(fā)模式帶來了很多問題：只要拿地捂盤就能賺取高利潤率，企業(yè)普遍缺乏核心競爭力和風(fēng)險(xiǎn)意識；如果市場形勢發(fā)生劇變，高價(jià)拿地的企業(yè)會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)；地價(jià)在總成本中的比例較高，導(dǎo)致建安成本的比例相對較低，房屋質(zhì)量問題難以保證。

    土地出讓的“招拍掛”政策出臺，實(shí)際上已經(jīng)預(yù)示著囤地賣樓模式將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。隨后陸續(xù)出臺的一系列政策為開發(fā)商帶來了更大壓力，如強(qiáng)化征收土地增值稅、完全付清土地款才能獲得土地證、土地閑置滿兩年無償收回等。

    但由于流動(dòng)性過剩等原因，“招拍掛”政策出臺后，部分城市的房價(jià)開始瘋漲，相當(dāng)多的地產(chǎn)商忽視了未來的風(fēng)險(xiǎn)，反而大舉囤地，將希望寄托于上市融資。

    “土地并不是核心問題，關(guān)鍵是品牌和商業(yè)模式”。但部分二線城市開發(fā)商似乎還沒有認(rèn)識到，房價(jià)下降將帶來行業(yè)運(yùn)行模式的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，反而固守原有的思維模式，猛烈抨擊一些開發(fā)商降價(jià)是“攪局”。

    萬科和鑫苑置業(yè)等地產(chǎn)公司已經(jīng)看到了原有地產(chǎn)開發(fā)模式的弊病，提出了“不囤地、不捂盤”的開發(fā)策略，鑫苑置業(yè)甚至追求“零庫存”的開發(fā)模式，力求以最快速度回籠資金，積極規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    萬科和鑫苑置業(yè)都把土地看作是房地產(chǎn)的“生產(chǎn)資料”，而不是“投機(jī)工具”。萬科更向制造業(yè)看齊，積極推進(jìn)住宅建設(shè)的工廠化和標(biāo)準(zhǔn)化，努力提高住宅質(zhì)量。萬科追求的平均利潤率、專利、標(biāo)準(zhǔn)化等關(guān)鍵詞，賦予地產(chǎn)行業(yè)更多的制造業(yè)色彩。

    “金九銀十”夢碎和房價(jià)的進(jìn)一步下行，將徹底打破原有的“囤地捂盤”模式。行業(yè)利潤率下降是大勢所趨，要提高凈資產(chǎn)收益率，就必須改變開發(fā)模式，將資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高到較高水平。長遠(yuǎn)來看，只有較大的跨區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的徹底轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)工廠化；死抱著利潤率不放的部分二線開發(fā)商即使成功套現(xiàn)，其拿地和開發(fā)的腳步也難以追上龍頭企業(yè)，最終因行業(yè)平均利潤率的下降退出市場。

    房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變也帶來了估值模式的轉(zhuǎn)變。以前，對地產(chǎn)公司盛行采用凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)估值法，在一定程度上使地產(chǎn)企業(yè)對土地儲備趨之若鶩。與之形成對照的是，部分香港中資地產(chǎn)股在內(nèi)地大舉拿地后，反而遭到外資大行下調(diào)評級。

    在地產(chǎn)市場的低迷時(shí)期，土地儲備量大、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低的地產(chǎn)公司將難以得到高于平均水平的估值，而追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和一般利潤率的“輕資產(chǎn)”公司將得到更高的估值。

    雖然在一個(gè)月之內(nèi)，央行兩次將一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率降低0.27個(gè)百分點(diǎn)，但從近期的成交來看，房地產(chǎn)業(yè)的中期調(diào)整仍未結(jié)束?？焖倌玫乜焖匍_發(fā)的模式，將成為開發(fā)商迎合市場的戰(zhàn)略選擇和行業(yè)的發(fā)展方向。